Si tienes una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en Córdoba y necesitas venderla antes de que pasen 10 años desde su calificación definitiva, es probable que te hayan dicho que no es posible. No es del todo cierto. La ley andaluza contempla causas concretas que sí lo permiten — la clave está en si tu situación encaja en alguna de ellas.

La regla general: 10 años desde la calificación definitiva

Por norma general, no puedes transmitir libremente una vivienda protegida hasta que hayan transcurrido 10 años desde la fecha de su calificación definitiva — no desde que la compraste o la escrituraste, sino desde ese momento administrativo concreto, que encontrarás en el documento de calificación de tu vivienda.

Las excepciones: cuándo sí puedes vender antes

El artículo 26 del Reglamento de Viviendas Protegidas de Andalucía (Decreto 149/2006, modificado por el Decreto 161/2018) recoge estas causas:

• Cualquier cambio en la situación laboral.
• Incremento de los miembros de la unidad familiar.
• Necesidad de un miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.
• Ser algún miembro de la unidad familiar víctima del terrorismo.
• Ser algún miembro de la unidad familiar víctima de la violencia de género.
• Otras situaciones sobrevenidas con incidencia en la unidad familiar: entre otras, el fallecimiento o la discapacidad de alguno de sus miembros, o la nulidad, separación matrimonial o de uniones de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho.
• Transmisión de un porcentaje de la vivienda a quien ya fuese titular de parte de la misma — incluye particiones de herencia, disoluciones de condominio y de sociedades conyugales, cuando una persona titular adquiere la totalidad abonando en metálico la parte de las demás.
• Cualquier otra causa que establezca el Plan de Vivienda vigente.

Importante: estas excepciones no eximen del precio máximo ni del comprador

Acogerte a una de estas causas te permite saltarte el plazo de espera de los 10 años, pero no cambia nada más: la venta sigue siendo dentro del régimen protegido. El precio sigue limitado al máximo legal que fija la Junta de Andalucía, y el comprador debe seguir cumpliendo los requisitos de acceso a vivienda protegida.

Documentación necesaria para solicitar la autorización

Para tramitar la solicitud ante la Delegación Territorial de Fomento en Córdoba, normalmente se pide:

• DNI del propietario.
• Documento de calificación de la vivienda.
• Justificantes de todas las ayudas recibidas durante el tiempo que has sido propietario.
• Contrato del préstamo convenido, si lo hubiera.
• Nota simple registral de la vivienda.
• Documentación que acredite la causa concreta que motiva la solicitud (por ejemplo: contrato de trabajo en otra ciudad, libro de familia, certificado de discapacidad o dependencia, sentencia de separación, etc.).

Cuánto tarda la resolución

El plazo máximo suele situarse en torno a tres meses desde la solicitud pero por norma tardan mucho menos, aunque puede variar según la Delegación Territorial y la complejidad del caso. Te recomendamos confirmar el plazo exacto directamente al presentar la solicitud, ya que la información disponible no siempre coincide entre provincias.

¿Qué pasa si vendo sin esta autorización?

No cumplir con el trámite de autorización es una infracción tipificada en la Ley 13/2005 de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, con consecuencias serias:

• Multas económicas graduadas según la gravedad de la infracción (leve, grave o muy grave), que pueden alcanzar importes muy elevados — si el beneficio obtenido con la venta irregular supera el de la multa, la ley prevé que la sanción se incremente hasta el doble de ese beneficio.
• Devolución de las ayudas recibidas, con los intereses legales correspondientes.
• Inhabilitación para participar en actuaciones de vivienda protegida: hasta 3 años en infracciones graves, hasta 6 años en las muy graves.

No es un riesgo que merezca la pena asumir. Si tu situación encaja en alguna de las causas del artículo 26, el camino correcto es solicitar la autorización antes de firmar nada con el comprador — y te recomendamos confirmar siempre el importe exacto de las sanciones vigentes directamente con la Delegación Territorial o con un profesional, ya que puede actualizarse.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi VPO antes de los 10 años si solo necesito el dinero, sin ninguna de estas causas?

No. Sin una causa contemplada en el artículo 26, hay que esperar al plazo general o tramitar la descalificación completa (un proceso distinto, con sus propios requisitos).

¿El comprador de mi VPO tiene que cumplir requisitos especiales?

Sí. Si vendes dentro del régimen protegido (con o sin las excepciones del artículo 26), el comprador debe cumplir los requisitos de acceso a vivienda protegida vigentes en el momento de la compra.

¿Puedo vender a un familiar sin pasar por todo este proceso?

Depende del caso. La transmisión de un porcentaje a quien ya es cotitular de la vivienda (herencias, disolución de condominio) está contemplada como excepción específica — pero vender el 100% a un familiar que no es ya cotitular no está exento por ese motivo.

¿Y si mi vivienda tiene ya más de 10 años pero quiero venderla en mercado libre, no dentro del régimen protegido?

Eso ya no es esta situación — necesitarías tramitar la descalificación completa de la vivienda, un proceso distinto que trataremos en otro artículo.

¿Tu situación encaja en alguna de estas causas?

En Mi Manzana Inmobiliaria te ayudamos a revisar tu documentación y a preparar la solicitud ante la Junta de Andalucía, para que puedas vender tu VPO en Córdoba con todas las garantías.